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蹩脚的车位
作者:余慧晶 蒋西凤  发布时间:2018-09-12 09:55:58 打印 字号: | |
现场勘查记录

案情回放:买了个车位没见过

2013年冯女士入住新购得的某商品住宅区,并于2014年与该开发商达成同楼盘内车位购买意向,交付了定金,单独与开发商签订了《车位专有使用权转让合同》。合同中仅记载车位价款为十万元整及每月车位物业费60元,并未对车位的具体位置、大小、形状等质量性要素进行规定。

20146月,在车位尚未完工的情况下,该开发商向冯女士发送《办理车位交付的通知函》,要求冯女士接收车位并补齐价款。7月,冯女士向开发商缴纳了剩余全部车位款,冯女士获得编号为B006号的车位独占使用权。

20149月车位施工完毕,开发商提醒冯女士验收交付。20151月,开发商再次向冯女士发送了《关于再次提醒办理车位交付的通知函》,内容与2014年《通知函》一致。

20186月,冯女士以开发商提供的车位不能使用为由,将开发商诉至桂林市七星区人民法院,请求解除《车位专有使用权转让合同》,由开发商退回购车位款并赔付同期利息。

 

争议焦点:诉辩不清,当事双方均举证不力

冯女士首先展示了一组车位的照片,照片上显示一辆本田牌五座家用小轿车右车门紧紧贴着一根车库支柱,车门无法打开,如左侧同时停泊车辆,冯女士家的轿车便像一只斗牛场里待上场的公牛,除了直突而出,绝无旁路可走。

但是被告开发商的诉讼代理人指出,《车位专有使用权转让合同》未标注车位具体情况,是由于冯女士已事先知晓该车位价格低于市场平均价格,且未来获得的车位面积将小于一般车位,冯女士按合同全额支付了价款便是其默认该事实的依据。

冯女士回应称,车库内有多个同等价格车位,但面积均大于该车位,因此不能判断自己默认该事实。

被告代理人又辩称,车位完工后曾指派物业工作人员陪同冯女士前往查验,冯女士其时并没有提出书面异议,也未向法院起诉主张解除购买合同,被告认为冯女士是以默认方式认可了车位位置及相关情况。

冯女士对此表示否认。

虽然争辩得如此激烈,可惜对于上述主张原、被告均未能提出有力的证据。如陪同冯女士验收车位的证人,如冯女士签约时已知晓并认可该车位情况的证明,被告均未能申请出庭作证或向法庭提供;而冯女士本人除了车位现场照片外也没能提出关于如何履行合同的依据。

最后被告代理人还拿出“除斥期间已过”的杀手锏,期盼着法院能够据此裁定冯女士丧失诉权。

 

案件审理:法庭依职权主动调取证据,案件峰回路转

庭审中双方对彼此提出的观点都寸步不让,却又无法拿出有力的证据进行辩驳,被告提出的“除斥期间已过”更无法律依据。一时间既不能认定双方就车位实际情况达成过默认,也不能认定被告有意隐瞒,更不可能依程序规则直接驳回起诉,法庭决定:依法定职权主动发起调查。

2018717日,本案主审法官亲自携带测绘工具来到某楼盘地下车库,对原、被告诉争的车位进行了实地勘察。勘察结果显示:被告提供的车位仅2.12平方米,右侧划线距车库某根支柱的直线距离不足5厘米,且没有其它辅助通行设施,车位使用效果受实质影响。

法官对原、被告说道:“《合同法》第六十一、六十二条规定,‘当事人签订合同后,就质量等内容没有约定或约定不明,不能达成补充协议,依照合同有关条款或交易习惯仍不能确定的’,可以‘按照国家标准、行业标准’的相关规定履行。你们签订的《车位专有使用权转让合同》就属于这种对质量没有约定的情况。”

被告不服气地反问道:“一个车位哪里来的质量呢?”

法官回答:“车位作为特殊的商品,其质量按照使用价值实现所必备的条件可以进行规定。中华人民共和国建设部批准发布的《汽车库建筑设计规范》就是其中一种。该规范第4.1条关于‘汽车与墙、护栏及其他构筑物间净距’的标准明确规定,微型汽车、小型汽车纵向净距不得小于0.5米,横向净距不得小于0.6米。根据实地勘察结果,被告提供的车位显然远远达不到这一标准。”

听完了法官的解释,再看看法庭实地调查结果的数据,原告冯女士长舒了一口气,被告代理人则闭口不言。

 

审判结果:双方服判息诉,法官却有话说

20187月底,经法院一审判决,认定原、被告双方未就车位的质量进行具体约定,被告亦未能按照国家标准提供符合质量的车位,故解除双方签订的《车位专有使用权转让合同》,被告返还价款,对冯女士要求赔付同期利息的诉请不予支持。

随后不久,原、被告均表示服判,不再上诉,该判决书就在几天前已经生效啦。可是法官却想通过笔者给签订合同的当事人提个醒:购买车位等特殊商品时,最好在合同中载明具体质量,对于一些明显低于市场价格的商品要多留一个心眼,不妨向出卖方多问几句、问清楚,有条件的,要把出卖方的承诺添加在合同当中。

随着我国社会经济的快速发展,人民的物质需求促生了越来越多不具形的或难以规范其质量的商品,与此同时也暴发出交易双方在信息掌握方面不对等、普通消费者的法律知识与实际需求不协调等问题,对此富有经验的民商事法官指出,“合同是最终的裁判”,只要合同签得细,不怕法律规定得不细。以冯女士的亲身经历为鉴,那些在交易过程中因为面子上过意不去、因为懒于多写几个字、因为懵懂而不愿多想想的人,难免要在法律上吃亏了。

本次案件,法官主动依职权发起实地调查,替冯女士挽回了损失,这是司法改革要求法官更加积极、主动地履行职权的题中之意,可是,即便法官主动出手也未必每次都能挽救一、二。说到底,还是那句法律谚语啊:“法律不保护躺在权利上睡觉的人”!

来源:七星区人民法院
责任编辑:邬红艳